益友视点丨“转租经营”与“委托经营” 两种商铺运营模式的区别对比

随着社会经济的发展，城市的规模也在不断扩大，而作为现代化大城市的一部分，商业地产也在扮演着越来越重要的角色。在苏州，商业地产最近几年如雨后春笋般在不断地建设、开业、运营，成为人们日常生活中休闲、购物的好去处。商业项目能否良好的运营，商业运营公司的运营管理模式，将在其中起到举足轻重的作用。本文笔者将就商业运营公司常见的“商铺”运营模式，从法律观点角度，作一简单阐述和分析。

一、两种常见的运营管理模式

在目前的商铺运营过程中，商业运营管理公司一般存在着两种运营模式：

模式一：转租经营模式

即由商业运营管理公司向商铺产权人承租商铺，然后再由商业运营管理公司根据统一规划、招商、运营管理等，将商铺进行出租经营或自行使用运营；

模式二：委托经营模式

即商铺产权人委托商业运营管理公司进行统一运营管理，商业运营管理公司根据统一规划、招商、运营管理等，将商铺进行出租经营或自行使用运营。

以上两种模式，简单来说，即商业运营管理公司的承租再转租的运营模式，和商业运营管理公司受托经营的运营模式，虽然这二种模式下，从表面上看都涉及商铺房屋的出租经营，但是从法律特性分析，这两种模式下的房屋出租确是存在很大区别的。

二、两种商铺运营模式的区别对比

区别一：各方之间法律关系不同

模式一中，商铺产权人系先将商铺出租给商业运营管理公司，然后再由商业运营管理公司转租给第三方进行实际经营。此过程中，各方之间签订的都是商铺租赁协议，即商铺产权人与商业运营管理公司之间系租赁合同关系，商业运营管理公司与商铺的实际经营人之间也是租赁合同关系。

模式二中，商铺产权人系将商铺的运营管理全权委托给商业运营管理公司，再由商业运营管理公司根据委托授权，将商铺出租给第三方实际进行使用。此过程中，商铺产权人与商业运营管理公司之间属于委托合同关系，与商铺实际使用人之间属于租赁合同关系，而且在与商铺实际使用人这层租赁合同关系中，如商业运营管理公司是作为出租人身份签署租赁合同，则租赁合同关系约束的主体则是商业运营管理公司与商铺实际使用人；如果商业运营管理公司是作为商铺产权人的受托经营代表来签署，那么租赁合同关系约束的主体则是商铺产权人与商铺实际使用人。

区别二：商业运营管理公司的法律地位不同

模式一中，商业运营管理公司的法律地位，对于商铺产权人来说属于承租人，而对于商铺实际使用人来说，商业运营管理公司又属于出租人。商业运营管理公司承租了商铺产权人的商铺后，其转租的行为相对而言是独立自主的，其转租的租赁对象、租金标准、付款方式、租赁期限等租赁条件，在不违反法律规定的条件下，均由商业运营管理公司与商铺实际使用人自行约定，一般无须受制于商铺产权人（当然，如商铺产权人与商业运营管理公司之间的租赁合同中有明确限制性约定的，则应按照该等限制性约定处理）。

模式二中，无论与商铺实际使用人之间签署的租赁合同是约束商业运营管理公司还是商铺产权人，商业运营管理公司在法律上的地位实质都为商铺产权人的受托人，其系根据商铺产权人的委托及要求来进行商业运营管理，商业运营管理公司与商铺实际使用人之间签署的租赁合同的租赁条件，需要受限于商业运营管理公司与商铺产权人之间签订的委托合同的内容。

区别三：商业运营管理公司的收益方式不同

模式一中，商业运营管理公司的收益方式主要为赚取商铺租金差价，即商业运营管理公司收取的商铺实际使用人的租金与商业运营管理公司交给商铺产权人的租金之间的差额部分。该租金差价为商业运营管理公司的主要收益来源点。

模式二中，商业运营管理公司的收益方式主要为完成委托经营管理事务而获得的报酬，属于服务费性质，而非租金差额，其常规计酬模式可分为服务月费、按固定月数的租金标准计提的佣金或者按照溢价租金比例计提的佣金等多种模式。