新闻详情-益友天元律师事务所

作为苏州市第一部规范物业管理活动的地方性法规，《苏州市住宅区物业管理条例》自2008年1月1日实施以来，一直备受广大苏州市民关注，其与广大人民群众的生活密切相关。

然而，随着城市化进程加速推进，物业管理面临新情况新问题，特别是随着《中华人民共和国民法典》等重要法律体系的制定，相关规定已不适应当前苏州市住宅区物业管理工作的需要，为此，在经历了长达13年的实施后，《苏州市住宅区物业管理条例》于2021年10月25日由苏州市十六届人大常委会第三十八次会议修订通过，于2021年12月2日经江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第27次会议批准，迎来了其出台后的第一次立法大修，新修订的条例于2022年3月1日起已正式实施。

本次修订后的《苏州市住宅区物业管理条例》，在充分听取了1000余条社会各方面的反馈意见后，将原有的8章65条，重新归类为6章，条款扩充至86条，修订内容涉及物业管理的众多热点难点焦点问题。本文就《苏州市住宅区物业管理条例》修订的相关新亮点，做归纳与解读如下。

一、清晰划分物业管理行政主管部门与镇人民政府（街道办事处）的职责

根据《江苏省物业管理条例》规定，物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。但在实践中，哪些事务属于物业管理行政主管部门监督管理，哪些事务属于街道办事处（乡镇人民政府）指导监督，职责界限并不明确，甚至有些事务各区管理还不一致，例如，针对业委会备案管理事宜，在苏州市高新区系由街道办事处负责备案管理，但在苏州工业园区备案部门仍是物业管理行政主管部门。

为此，本次《苏州市住宅区物业管理条例》的修订，对物业管理行政主管部门与镇人民政府（街道办事处）的各自职责进行了明确梳理与界定。

新规明确：

物业管理行政主管部门的管理职责

第五条物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）制定物业管理相关政策、规范并组织实施；

（二）建立、完善物业管理分级培训体系，组织开展物业管理相关法律、法规和政策的宣传和业务培训；

（三）加强对物业服务人的监督管理，督促其提高物业服务质量，依法开展物业管理行政执法工作；

（四）指导和监督住宅专项维修资金的筹集、管理和使用工作；

（五）指导和监督物业服务行业协会开展行业自律和服务工作；

（六）实施物业管理方面的其他监督管理职责。

市物业管理行政主管部门应当建立物业管理监管服务信息平台、业主决策电子投票系统；制定业主大会议事规则、业主委员会工作规则、临时管理规约、管理规约和前期物业服务合同等示范文本。

县级市（区）物业管理行政主管部门负责指导和协助镇人民政府（街道办事处）、居（村）民委员会开展物业管理相关工作。

发展和改革、公安、民政、财政、住房和城乡建设、自然资源和规划、生态环境、园林和绿化、城市管理、交通运输、水务、应急管理、市场监督管理、消防救援等部门和机构，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作，并依法开展行政执法工作。‍

镇人民政府（街道办事处）的管理职责

第六条镇人民政府（街道办事处）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协调和监督，履行下列职责：

（一）组织、指导、监督本辖区内设立业主大会、选举业主委员会和换届选举，办理相关备案手续；

（二）指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；

（三）指导和监督物业服务人依法履行义务；

（四）提供物业管理法律咨询服务，调解、处理物业管理纠纷，协调物业管理各方的关系；

（五）建立物业应急服务保障机制；

（六）协同县级市（区）物业管理行政主管部门指导和监督辖区内物业承接查验、物业管理项目的移交和接管工作；

（七）法律、法规规定的其他职责。

镇人民政府（街道办事处）负责落实县级市（区）人民政府依法采取的应急处置措施和其他管理措施，指导物业服务人、业主委员会开展应对工作，并给予物资和资金支持。

居（村）民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，配合镇人民政府（街道办事处）做好物业管理的相关工作。

建立健全社区（村）党组织领导的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人、业主等共同参与的住宅区治理架构，推动物业管理创新，促进物业管理与基层社会治理深度融合。

二、进一步完善业主大会相关制度

将业主共同决定事项的表决机制与《民法典》相统一

新规明确：

第九条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务人；

（五）使用住宅专项维修资金；

（六）筹集住宅专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项的，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

将成立首次业主大会的条件与《江苏省物业管理条例》的规定相统一

新规明确：

第十二条符合《江苏省物业管理条例》规定成立业主大会条件的，建设单位应当在一年内向镇人民政府（街道办事处）提出筹备业主大会的书面申请，协助业主大会筹备工作；十人以上的业主公开联名可以向镇人民政府（街道办事处）提出筹备业主大会的书面申请。镇人民政府（街道办事处）应当在收到书面申请后核实情况，并在六十日内组织成立首次业主大会筹备组。

符合成立业主大会条件满一年，且未收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请的，镇人民政府（街道办事处）可以根据物业管理区域实际情况，组织成立首次业主大会筹备组。

新增业主大会筹备组成员的资格条件及有效期规定

新规明确：

第十三条第一款 首次业主大会筹备组由本物业管理区域内履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主和建设单位、镇人民政府（街道办事处）、社区（村）党组织、居（村）民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由镇人民政府（街道办事处）组织业主推荐产生。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。物业服务企业应当协助业主大会筹备工作。

第十五条第五款首次业主大会会议依法选举产生业主委员会之日起，筹备组自行解散；选举产生的业主委员会成员人数低于业主大会议事规则规定人数下限时，应当决定补选；决定补选的，筹备组工作期限延长九十日，期满自行解散。

倡导业主决议采取电子投票系统

新规明确：

第五条第二款 市物业管理行政主管部门应当建立物业管理监管服务信息平台、业主决策电子投票系统；制定业主大会议事规则、业主委员会工作规则、临时管理规约、管理规约和前期物业服务合同等示范文本。

第十七条第一款业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、在物业管理行政主管部门建立的业主决策电子投票系统上投票的方式召开，对有关事项进行表决。倡导优先采用业主决策电子投票系统。

三、规范业主委员会的建设

业主委员会作为业主大会的执行机构，代表和维护全体业主的合法权益。但基于各种原因，目前很多小区业主委员会还不能充分发挥其应有作用，甚至还暴露了很多问题，例如：（1）业主委员会不作为，难以发挥业主代表的积极作用；（2）业主委员会自行决策管理事项，侵害了应属于业主共同决策的相关权益；（3）一小部分住宅小区业主委员会利用职权谋取私利，缺乏监管机制；（4）业主委员会管理不透明，侵害业主知情权；（5）业主委员会运行不规范，不接受街道、主管部门的指导和监督；等等。

本次《苏州市住宅区物业管理条例》的修订，加大了对规范业主委员会建设的规定，让业主委员会的运作，有法可依、违法必究。

新规明确：

细化业主委员会的职责

第十八条业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，对全体业主负责，接受业主监督，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告业主委员会履职、财务收支情况和物业管理实施的情况；

（二）根据业主大会决定，与选聘或者续聘的物业服务人签订并履行物业服务合同，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，并可以委托第三方评估机构对物业服务人履约情况开展评估；

（三）督促业主交纳住宅专项维修资金，及时足额支付物业费，对逾期不支付的督促其限期支付；

（四）拟订业主共有部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案并报业主大会决定，监督物业服务人对业主共有部分的经营和使用情况；

（五）制定重大维修工程项目年度计划，监督公共事务管理制度的执行，协调、处理涉及物业管理的公共事务；

（六）制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录、共有部分档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件，并建立相关档案；

（七）听取业主的意见和建议，监督管理规约的实施；

（八）协助镇人民政府（街道办事处）调解处理物业管理纠纷；

（九）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

业主委员会不得阻挠业主大会行使职权，不得拒不执行业主大会决定，未经业主大会决定不得擅自与物业服务人签订或者解除物业服务合同。

业主大会可以按照业主大会议事规则的规定，设立业主监事会或者监事，监督业主委员会的工作。

鼓励和支持党员、公职人员、专业人员担任委员

第十九条业主委员会成员应当由本物业管理区域内履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。对有不履行业主义务，侵害业主共同利益行为的业主，业主大会可以在业主大会议事规则、管理规约中对其担任业主委员会成员作出限制性规定。

鼓励和支持符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、民主党派人士、公职人员、居（村）民委员会成员以及具有财会、管理、法律等专业知识的人员积极参选业主委员会成员。

业主委员会成员候选人通过业主自荐或者联名推荐、社区（村）党组织推荐、居（村）民委员会推荐等方式产生。

筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送镇人民政府（街道办事处）。候选人的基本信息，由筹备组在物业管理区域内显著位置公示。

新增业主委员会的禁止行为及罢免机制

第二十五条 业主委员会成员不得有下列行为：

（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；

（二）违反规定使用或者转移、隐匿、毁弃业主大会、业主委员会印章；

（三）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料；

（四）未经业主大会决定，擅自以业主委员会的名义与物业服务人签订或者解除物业服务合同；

（五）索取、收受物业服务人或者相关单位、个人财物或者其他利益；

（六）挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产。

业主委员会成员有前款行为之一的，按照业主大会议事规则提请业主大会决定是否予以罢免。

经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主联名书面提议罢免业主委员会成员资格的，应当按照业主大会议事规则提请业主大会决定是否予以罢免。

第二十七条业主委员会在其任期届满九十日前，应当书面告知镇人民政府（街道办事处）。镇人民政府（街道办事处）应当指导和协助业主委员会按照首次业主大会筹备组的规定成立换届选举小组。

换届选举小组应当及时组织召开业主大会会议，按照本条例第十九条、第二十条规定选举产生新一届业主委员会。

业主委员会任期届满、新一届业主委员会产生之前，居（村）民委员会在镇人民政府（街道办事处）的指导下，组织业主共同讨论决定物业管理事项。

换届选举小组成立后至新一届业主委员会成立之前，业主委员会不得就解聘、选聘物业服务人组织召开业主大会会议。

新增对业主委员会违法行为的处罚机制

第七十九条业主大会作出的决定违反法律、法规或者业主委员会作出的决定违反法律、法规和业主大会议事规则、管理规约的，镇人民政府（街道办事处）应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

违反本条例第十八条第二款规定，业主委员会阻挠业主大会行使职权，或者拒不执行业主大会决定，或者未经业主大会决定擅自与物业服务人签订、解除物业服务合同的，由镇人民政府（街道办事处）责令限期改正；逾期不改正的，镇人民政府（街道办事处）、居（村）民委员会应当指导和协助业主，组织召开业主大会会议，调整或者重新选举产生业主委员会。

第八十条 业主委员会成员有下列行为之一的，由县级市（区）物业管理行政主管部门予以处罚：

（一）违反本条例第二十五条第一款第二项至第五项规定的，责令限期改正；逾期不改正的，给予警告或者通报批评，可以并处一千元以上三千元以下罚款。

（二）违反本条例第二十五条第一款第六项规定，挪用、侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产的，责令退还，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、细化物业管理委员会制度

《江苏省物业管理条例》在江苏省范围内首创“物业管理委员会”制度，即不具备成立业主大会条件或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，可以组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。本次《苏州市住宅区物业管理条例》的修订，将物业管理委员会制度在苏州地区的实施，进行了进一步细化。

新规明确：

第二十九条物业管理区域有下列情形之一的，可以由镇人民政府（街道办事处）及时组织成立物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经镇人民政府（街道办事处）指导后仍不能成立的；

（三）业主委员会长期不能正常履职，需要重新选举业主委员会，经镇人民政府（街道办事处）多次指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

物业管理委员会可以由镇人民政府（街道办事处）、公安派出所、城市管理部门、社区（村）党组织、居（村）民委员会、建设单位、业主成员等组成，一般为七至十一人的单数。物业管理委员会主任一般由业主成员担任；由非业主成员担任的，应当在业主成员中明确一名副主任，承担日常事务。

镇人民政府（街道办事处）应当将物业管理委员会成立情况在物业管理区域内显著位置公示，并告知县级市（区）物业管理行政主管部门。

第三十条物业管理委员会应当根据物业管理区域实际情况，及时指导推动成立业主大会、业主委员会。

物业管理委员会可以凭镇人民政府（街道办事处）开具的介绍信，申请刻制印章，开立银行账户。

第三十一条物业管理委员会工作规则，由市物业管理行政主管部门制定。

五、进一步规范业主委员会、物业服务人的信息公示义务，保障业主的知情权

在以往的物业管理规定中，对物业公司的公示义务要求已比较常见，无论是管理法规还是物业服务合同约定，一般都会明确物业公司应定期公示物业收费、公共收益、公共能耗等事项。

但实际就物业管理法律体系而言，业主委员会的运行也是会涉及众多业主权益的资料，业主对其也应是享有知情权的。对此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第（二）项也有规定，就“管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录”，业主请求公布、查阅的，人民法院应予支持。

为此，本次《苏州市住宅区物业管理条例》的修订，也从业主委员会、物业服务人两个层面，对业主的知情权给予了充分完善。

新规明确：

第二十四条 业主委员会应当在物业管理区域内显著位置和物业管理监管服务信息平台向全体业主公告下列信息：

（一）业主委员会成员和专职、兼职工作人员的姓名、职务、联系方式等信息；

（二）业主大会议事规则、业主委员会工作规则、管理规约和物业服务合同；

（三）业主大会、业主委员会的决定；

（四）业主大会、业主委员会日常工作经费的预算、结算情况；

（五）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位处置情况；

（六）业主大会决定由业主委员会管理住宅专项维修资金、公共收益的收支情况；

（七）法律、法规规定的其他信息。

前款第四项、第五项应当每年至少公告一次，第六项应当每半年公告一次；其他事项应当常年公告并及时更新。业主委员会可以委托物业服务人协助公告信息。

第四十五条 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置向全体业主公告下列信息：

（一）物业服务人营业执照、项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）由物业服务人管理的业主共有部分的公共收益收支情况；

（四）物业共用部位、共用设施设备水电费及分摊情况；

（五）电梯、消防、监控安防等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、应急处置措施等；

（六）其他依照法律、法规规定和物业服务合同、管理规约约定应当公告的信息。

前款第一项、第二项、第五项应当常年公告并及时更新；第三项、第四项应当每半年公告一次。

六、新增多项物业服务人的禁止行为，进一步维护业主权益

新规明确：

第四十六条物业服务人不得有下列行为：

（一）擅自改变物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备的用途；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

（四）物业服务合同终止时，拒不退出物业管理区域或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；

（五）擅自退出物业管理区域等违反物业服务合同的行为；

（六）采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费；

（七）出售、泄露或者非法提供、使用业主、物业使用人信息；

（八）强制业主、物业使用人通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；

（九）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产；

（十）其他违反法律、法规规定和合同约定的行为。

处理业主、物业使用人的个人信息应当依法进行并确保信息安全。

七、进一步明确了物业服务合同的报备义务主体

新规明确：

第四十七条 物业服务人应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的县级市（区）物业管理行政主管部门备案。物业管理行政主管部门应当将备案的合同抄送镇人民政府（街道办事处）。

八、强化小区公共收益的归属与监管

取消了公共收益三七分配制度，明确公共收益应用于物业管理方面的需要，公共收益盈余向“业主分配”，将不再合规

旧版《苏州市住宅区物业管理条例》第42条规定，公共收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维修资金，但物业服务合同另有约定的除外。

本次修订后的《苏州市住宅区物业管理条例》，取消了公共收益三七分配的法定要求，将公共收益的使用分配，完全赋权于“业主大会决定”。同时，新版规定也明确了公共收益的使用用途，即应当主要用于补充住宅专项维修资金或者用于物业管理方面的其他需要，因此，今后在管理中，如业主委员会决策将公共收益盈余用于“业主分配”等“非物业管理方面的需要”，则我们倾向于认为，其行为将涉嫌构成对《苏州市住宅区物业管理条例》的违背。

新规明确：

第五十四条建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的公共收益，属于业主共有，应当单独列账。

业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。

业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分从事广告等经营性活动的，物业服务人应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。

公共收益扣除必要的合理支出后应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。公共收益主要用于补充住宅专项维修资金的，应当按年度补充，补充比例应当不低于百分之五十。

新增业主对公共收益的审计权利

新规明确：

第五十六条业主大会、业主委员会管理公共收益的，业主大会、业主委员会可以按照业主大会议事规则，委托有资质的第三方机构对公共收益的收支情况、业主委员会工作经费进行换届财务审计。审计费用从公共收益中列支或者由全体业主分摊。

物业服务人管理公共收益的，物业服务人可以按照物业服务合同约定，委托有资质的第三方机构对公共收益的收支情况进行年度财务审计和合同服务期满的财务审计。

经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主联名书面提议对公共收益收支情况进行审计的，业主大会、业主委员会或者物业服务人应当委托有资质的第三方机构进行审计。

审计结果应当在物业管理区域内显著位置和物业管理监管服务信息平台公示。

公共收益的监督管理办法由市物业管理行政主管部门制定。

九、新增对老旧住宅区物业服务的相关规定

新规明确：

第六十条对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅区，市、县级市（区）人民政府应当制定改造规划和年度实施计划，完善公共配套设施设备，改善老旧住宅区的综合环境。

老旧住宅区改造应当有利于老旧住宅区实现物业管理，由县级市（区）人民政府细化确定改造内容清单、标准和支持政策。

镇人民政府（街道办事处）应当引导居民协商确定老旧住宅区的管理模式，推动建立物业管理长效机制。未成立业主委员会的，可以根据老旧住宅区改造后的实际情况，引导成立业主大会，选举业主委员会，实行业主自治。首次业主大会会议的筹备经费，由县级市（区）人民政府承担。

老旧住宅的房屋外墙应当保持整洁和完好，并定期进行清洗或者粉刷，具体办法由市人民政府另行制定。

第六十一条对建设年限较长、标准较低、配套设施不健全、不具备实施市场化物业服务条件的老旧住宅区，可以组织实施基本物业服务。实施基本物业服务的具体条件、收费标准、服务内容等由县级市（区）人民政府制定。

鼓励物业服务人统一管理在管项目周边老旧住宅区，支持物业服务人为老旧住宅区提供公益性物业服务。

第六十三条鼓励和支持既有多层住宅增设电梯。既有多层住宅增设电梯应当符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，以及国家、省、市相关规定，并依法办理相关批准手续。

镇人民政府（街道办事处）应当为业主达成自愿增设电梯协议提供服务，物业服务人应当为增设电梯提供必要的协助。

既有多层住宅需要使用共有部分增设电梯的，应当经本幢或者本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

业主可以按照有关规定提取住房公积金，用于支付既有多层住宅增设电梯相关费用。

十、新增多项物业管理区域内的禁止行为，倡导小区的文明生活

新规明确：

第六十五条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自改变物业的规划用途；

（二）损坏或者违法变动房屋结构；

（三）违法搭建建筑物、构筑物；

（四）违反规定装饰装修；

（五）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六）破坏或者擅自改变房屋外观；

（七）将车库用于居住、生产经营；

（八）违反规定停放机动车、非机动车，或者为车辆充电；

（九）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；

（十）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；

（十一）违反垃圾分类管理规定处理垃圾，任意排放污水；

（十二）从建筑物中抛掷物品；

（十三）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；

（十四）擅自摆摊设点、占道经营；

（十五）损坏、挪用、停用消防设施设备，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道；

（十六）违反规定饲养动物；

（十七）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

十一、强化对业主装修行为的管理

新规明确：

第六十六条 业主、物业使用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业服务人。物业服务人应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。

不需要申领建筑工程施工许可证的房屋结构改造，禁止拆改房屋的基础、墙、柱、主梁及屋架等主要承重构件，或者超过房屋原设计承载力增加荷载；涉及在楼面结构层开凿洞口或者扩大洞口，拆除或者部分拆除房屋中抗震、防火措施以外的非承重墙体的，业主、物业使用人应当在施工前向县级市（区）住房和城乡建设部门申请房屋结构改造安全行政许可。

业主、物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务人办理登记手续，签订并严格遵守住宅装饰装修管理协议，不得影响他人生活。

业主、物业使用人拒不办理登记、批准手续的或者业主、物业使用人、装饰装修施工人员拒绝和阻碍物业服务人对住宅装饰装修活动进行巡查的，物业服务人可以按照临时管理规约、管理规约，禁止装饰装修施工人员、机具、材料进入物业管理区域。

十二、进一步明确业主与物业服务人的安全防范责任

新规明确：

第六十七条 业主、物业使用人应当加强对其所有或者使用的窗户、阳台等设施的管理，防止设施、搁置物、悬挂物等脱落、坠落，造成安全事故。

物业服务人应当加强日常巡查，发现存在安全隐患的，应当及时提醒业主、物业使用人采取措施消除安全隐患。业主、物业使用人未采取措施消除安全隐患的，物业服务人应当采取必要的防范措施，并向业主委员会、居（村）民委员会报告。

第六十八条物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务人应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作。

物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

十三、优化车位销售、出租管理规范

新规明确：

第七十条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。物业管理区域内规划配建的访客汽车停车位、车库不得出售、附赠或者出租。未配建访客汽车停车位的，经业主大会决定可以依法合理设置访客汽车停车位。

建设单位应当在物业管理区域内显著位置公示拟出售、附赠或者出租车位、车库的产权证明文件和出售、出租价格以及平面位置图等，并实时标注出售、附赠、出租等情况。

物业管理区域内车位、车库总数量少于物业管理区域内房屋套数的，建设单位不得将车位、车库附赠予特定业主。物业管理区域内车位、车库总数量等于或者超出物业管理区域内房屋套数的，每户业主受赠车位、车库不得超过一个。

建设单位拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。

建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政管理部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。

在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的单位、个人，每次出租的租赁期限不得超过六个月，但车位、车库不得转让给业主以外的单位、个人。

第七十一条市、县级市（区）物业管理行政主管部门应当按照业主优先、公平合理、便于管理的原则，加强对住宅区停车位管理的指导。

业主大会、业主委员会和物业服务人应当通过抽签等公平方式出租公共、共用车位、车库；经业主大会决定，可以采用先到先停等优化停车资源的方式使用公共、共用车位、车库。

十四、进一步细化物业用房配建要求

新规明确：

第三十七条新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上建筑物总建筑面积的千分之七且不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中业主委员会议事活动用房面积一般为二十到四十平方米。

住宅区分期建设的，应当根据分期建设的面积和进度按比例合理配建物业服务用房。

物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋，根据物业服务实际需要，以方便业主为原则，相对集中安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近。物业服务用房没有配置电梯的，所在楼层不得高于三层。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。

物业服务用房应当进行简单装修，具备水、电使用功能。住宅区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的，物业服务用房应当预留端口，具备正常使用功能。

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。

第三十八条物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申领商品房预售许可证时，应当注明物业服务用房面积和房号；在申请办理房屋所有权首次登记时，应当同步办理物业服务用房权属登记。

自然资源和规划行政管理部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。

物业管理行政主管部门在商品房交付使用前，应当对物业服务用房配置情况进行核实。

结语

新版《苏州市住宅区物业管理条例》的修订，彰显苏州特色，有助于进一步规范物业行业有序发展，促进物业服务管理与社区综合治理有效融合，有力提升物业行业管理的综合水平，相信新条例的施行将推进住宅小区依法治理，大力提升苏州各小区业主的居住生活品质和居住环境。

商住资产管理团队

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时间：2022-04-28 作者：益友天元